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名義変更に必要な確認

不動産の権利に関する登記は、一部例外を除き、当事者から申請しなければなりません。
相続による名義変更(相続登記)の場合には、その不動産を相続することとなった相続人が、その不動産を管轄する法務局(登記所)に対して登記を申請します。

(※ 注意してください!)
死亡届や相続人に関する届けを市役所などに提出しても、市区町村役場が登記所に対して通知をしたり、それによって不動産の登記の名義が変更されるということは絶対にありません
不動産の所有者がお亡くなりになると、市区町村役場などから相続人に関する質問書のような書類が届きますが、これは単に固定資産税の納付書を誰宛に送付するかという程度の意味しかないので、誤解のないようにしてください。

相続による名義変更の登記を申請するためには、次の点を確認していく必要があります。

(1) 相続準拠法の確認
相続の手続は、実際に相続が開始した時点(=被相続人が死亡した時)が何時かによって、影響を受けることがあります。たとえば、旧民法時代に発生した相続であれば、当時の法律の規定によって相続人や相続分が決定されますので、その準拠法となるべき法律を確認します。
(2) 相続財産の確認
土地・建物の相続に関する登記手続を行うのであれば、当然、被相続人の所有する不動産が"どこに""どれだけ"あるのかを特定することが必要です。

ただし、気をつける必要があります。
不動産の場合、被相続人が取得していたにもかかわらず、その旨の登記がなされていなかったり、逆に、他人に譲ってしまっているのにもかかわらずその登記をしていないため、被相続人名義のままの登記が残っている場合なども有りますので、注意が必要です。
なお、被相続人名義の不動産の調査は、市区町村役場の固定資産税を扱う窓口(資産税課など)でも、ある程度は調べてもらうことができます。
(3) 相続人の確認
相続による登記手続を行う場合、原則として被相続人の出生から死亡までの間の戸籍や除籍、相続人となるべき者の戸籍や住民票などの書類を揃える必要があります。
ご家族であれば、相続人となるべき者が誰であるかを把握されていることが多いでしょうが、場合によっては認知している婚姻外の子や養子に出た子などがいることもありますので、確認することが欠かせません。
また、相続人の確認の際に取得した戸籍等は相続による名義変更登記の際に法務局に提出する書類となりますので、取得漏れがあると登記が申請できません。
(4) 相続分の確認
遺言がある場合は遺言により、法定相続分による場合は法律により相続分が決まるのが原則です。遺産分割協議により変更がなされる場合でも、その前提となるべき相続分が確認できていないと、協議自体ができません。

以上の4点をすべて確認した後、はじめて具体的な相続による名義変更の登記を申請することができるようになります。

相続に関する登記手続を当事務所にお任せいただきました場合、すべての確認作業は司法書士が責任をもって行いますので、お客様が確認していただく必要はありません。

不動産(土地・建物)の相続と名義変更手続についてもっと知りたい方はお気軽にお問い合わせください。

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